二手房出售，合理定价是第一步，和新房相比，二手房往往是个人卖主，对价格的判断缺乏科学的市场把控。如果价格定低了，卖房的人吃亏，如果价格定高了无人问津，最终也会面临损失。所以，鑫苑望江花园小区的二手房出售前，合理定价很重要。
其实，通常来讲房子的价格可以说是由两部分价格影响的，一部分价格我们可以称其为小区价格，另一部分是房屋本身的附加价格。
小区价格
小区价格指待出售房子所在小区带来的附加值，比如说近地铁、临公园、有学区等，这个只要是这个小区的房源，基本上都会有享受到这个价值。小区价格决定了房源价格的大的范围，比如说你所在的小区是个高档小区，均价在5-8万，你非得卖12万，那就难了，而小区价格，是一个更为复杂的事情，且我们作为单个购房人来说，无控制。而房屋的价格，是在小区价格基础上的细节调整。
小区价格是一个基准线，在这个基础上，再去关注房屋的价格。房屋价格呢，与本房的基本属性相关，类似楼层、朝向、居室、价位、面积、装修等。比如说你的房子是一个好的楼层、好的装修、主打户型，那有可能价格就是会高一些。
附加价格
在对小区整体价格有了一个把控后，还有很多因素会提升或拉低代售房屋的价格，常见的主要有以下
一、楼层：板楼最好的楼层是在中间层，比如说6层的板楼，比较明确的是金三银四，即3层是最好的，其次是4层，而一层和顶层，是公认的价格会略微低一些的;而如果是高层或者中高层，以开发商定价的原则来说，从次顶层向下，逐层的价格降低。
二、朝向：对于大多数的购房用户来说，对朝向还是比较重视的，最好的肯定是南北通透的(有的户型不是南北通透，但是朝南朝北都有窗户，这个朝向也是很吸引人的)。而其次的话，大家更喜欢朝向多的，比如说房子能有东、南、西三个朝向都有，那么你的采光时间要长，也会有吸引力。而从中国人的传统来说，会更喜欢东朝向一些。
三、得房率：房子买来是要用的，而同样是买了80平，一个使用面积70平米，和一个使用面积65平，肯定第一个更有竞争力;而得房率这个指标，对客户来说，没有太直观的感觉，只能感觉到这个房子空间大不大，而如果你能用准确的数字说明一下的话，会更有说服力。一般来说，塔楼的公摊面积要大，得房率低，板楼的公摊面积小，得房率高一些。而有些房屋，因为历史原因，会出现实际使用面积大于房本面积的情况，因为很多人会按照房屋面积比较单价的高低，所以这类房源在销售的时候，最好进行一下说明。
四、户型：即使是同一个小区内，户型设计也有优劣之分，中国人讲究方正，如果方正的房子，会比不方正的要好卖很多。而有的户型，在进门有一个很长的通道，而这部分是无利用的，就会造成有面积但是不实用的情况。
五、装修：装修对于房屋价格的影响是一个四舍五入的概念，就是说如果你的房子装修一般，那么跟没有装修是一样的，因为客户在购买完之后需要拆除重新装修，所以对很多简装的房子，相当于没有装修;而如果你的装修保持的不错，还可以继续沿用，那么你的装修，才会产生溢价。最好的情况是近三年内的装修，那么对于客户来说，既节省了装修的费用和精力，也节省了装修后空置的时间，客户可以提前入住，而且因为居住了一段时间，装修材料的环保性上，会更加放心，这些都会对房价产生正向的贡献。
六、房屋在小区内的位置：很多小区里，有楼王位置、楼王户型的说，而这其中，楼王位置一般都是在小区的中心位置，前后有花园的。这个位置有什么好的呢?第一不临街、不喧闹;第二距离外部的距离比较适中，即享受了小区的安全和环境，又可以很短距离的到达小区外部;第三就是小区的景观，基本上都可以享受到了。
七、临街临地铁：这一点对于整个小区是个加分项，但对于具体的房屋来说可能就是减分项了。如果你的房子临街、靠近地铁和公交站，在交通线路运行时很容易受到噪音干扰。
八、额外的附属：前文中提到，底层或顶层会对房屋定价造成影响，因此很多开发商或个人会与此类楼层进行“弥补”，比如说一层带花园、顶层带露台等，这部分很多时候不是写在房本上的，但是因为是你个人可以享受的，所以，也会对房屋产生溢价。
最后，提醒南七 二手房小区的二手房的买卖双方需要注意，以上的定价标准都仅是参考策略，实际销售时还有很多因素会对房价造成影响，例如交易税费、产权归属等，某小区内二手房市场上同类房屋的数量也会对价格造成影响。